人民币贬值让房企如坐针毡,未来房价可能比你预期的还要便宜

2019-08-13来源:admin围观:15次

    最近这几天,有关汇率的消息,可能让很多房地产开发商如坐针毡。

    8月5日,人民币汇率终于"主动"破7了,上图是截止8月7日的在岸人民币汇率走势图,可以看到,破7之后,人民币仍然有一定预期继续贬值。

    如此走势,对房地产行业的影响非常大,简单说,就是对房地产开发商的影响非常大,原因很简单,在融资通道大幅收窄的背景下,海外融资成了很多房企的唯一选择。

    中原地产数据显示,截至今年7月,房企美元债计划总规模达到了460亿美元,同比增加19%。但这背后是房企面临的三重压力。

    第一重,国内融资愈发困难,我们都知道,随着国内房地产融资门槛逐步提高,很多银行已经对中小房企关闭了大门,百强以外的房企想要撬开房企的大门,难度极高。海外融资虽然可行,但中资房企的国际评级多为B或C,这导致他们的融资成本本来就比较高。我们从近期房企发布的海外融资计划来看,10%以上的利率非常普遍,甚至有不少利率超过15%的。对比来看,上市房企2018年融资成本top50数据显示,最低的仅有4.3%,最高的也只有7.1%。可以明显看到,当前不计成本寻求海外融资的房企以中小房企为主,融资环境恶化对他们的影响最为明显。

    第二重,房企债务压力。上一轮大规模海外融资发生在2016-2017年,到目前为止,累计海外发债规模超过1250亿美元,呈爆发式增长状态。海外融资大规模增长,既有房地产市场快速增长的原因,更重要的其实是不同融资渠道成本变化使然。

    大部分美元债偿还周期是3-5年,自今年开始,以后三年是偿债的高峰期,数据显示,2019-2021年房企海外债到期总规模达到了600亿美元,年均200亿美元以上。新债还旧债,熬过楼市降温,再高的成本也要继续。甚至有房企直言,现在能成功融到钱,已经是一种幸运,可见当前整体融资难度之高。

    第三重,汇率。

    实际上,虽然决策层从未承认,但这次"主动"的痕迹仍然比较明显,综合多种因素考量,其效果基本上是要冲破汇率波动区间,给市场以更长远的预期,接下来要接受汇率在更大可控区间内的波动。这对于宏观调控是有好处的,能卸下更多的包袱。

    如果上面两种因素,房企还能够拥有一定的主动权话,那么汇率导致的成本上升则很难有什么应对策略。8月5日的破7更多只是一次心理层面的影响,实际上从8月1日起,到8月7日,累计贬值幅度达2.5%以上。房企什么都没做,就突然增加了2.5%的融资成本!

    更重要的是,接下来贬值大概率仍将继续,房企仍将背负更多的额外融资成本,硬着头皮上,已经是唯一的选择,除非,你选择下场休息。

    不过,对房企来说,海外债虽然能继续,但也已经被限制了用途,只能置换一年内到期的旧债,这意味着,房企实际上不能无限制做大债务规模,而只能一种滚动的方式借新债还旧债,来维持房企运转。

    房企对资金的需求绝不仅仅是偿债那么简单,当前房地产行业正在快速整合,行业集中度加速提高。对很多房企来说,如果不能做大规模,那就意味着被吃掉。而做大规模只能是买更多的地,开发更多的项目,以实现大而不倒的效果,这条路已经被非常多的房企成功验证,而支撑这套打法最重要的因素就是融资,更多的融资。

    而现在,对于房企来说,所有不利于融资的因素全都汇集起来了。钱少了钱更贵了,房企也得勒紧裤腰带过日子。之前富力内部有关停止拿地的内部文件流出,旭辉集团董事长林中也在博鳌房产论坛上明确表示下半年不会在土地市场有太大的投入。房企的谨慎,实际上已经反映到土地市场上了,当前土地市场有明显的降温趋势。仅以7月份的土地市场数据为例,全国300城土地成交面积环比下跌23%,土地出让金环比下跌25%,溢价率环比下降6%。这意味着7月份全国300城土地价格是下跌的。

    但这还只是开始,房地产行业通常是连锁反应的,市场下行,终端的购房者不可能看不到,观望也是必然的。中指数据显示,7月份主要城市成交面积环比下降2.74%,近6成环比转跌。

    在这种情况下,楼市分化会继续进行,而且会呈加速趋势,全国性大开发商都在毫不犹豫地处理三四线城市的项目,加速回归一二线。即便在一二线城市当中,更细的分化也在进行。比如上海临港新区解除了限购,这背后有着很深的考量,对房企来说,当然短期是有好处的,以前并不好卖的房子,现在可能会好卖一点。但这并不是简单刺激你去买房,对上海来说,这一片区,未来相当长的时间内只能算作是产业新城,而无法真正成为城市新城。

    个人认为,当前国内融资环境已经趋于稳定,外部的汇率贬值预期则会给房企带来持续压力。房企要想成功渡过难关,稳住现金流,卖房子必须拿出更大的诚意。今年上半年,大部分房企的销售实际上是不及预期的,现在已经是8月份了,而11/12月基本是收尾阶段,难有作为。要完成全面的销售目标,金九银十推出有诚意的促销方案已经势在必行。建议大家重点关注,特别是一些中小房企的项目,让利可能会超出预期。

    而在降价的过程中,我们又得瞧准了,很多项目价格是便宜,但质量也可能比较差。因为对房企来说,很多项目仅仅是挖个坑就开始卖房子了,预售模式决定了他们有可能压缩建筑施工环节的投入。这需要你亲自去跑盘去看他们的项目,看他们是否夸大宣传,看他们的配套是否真正落地,看周边有没有一些存在明显影响房屋品质的设施。